Le PTZ+, quelles conséquences sur le volume des transactions?
L’entrée en vigueur du PTZ+ : l’élément phare de la réforme de l’accession à la propriété va-t-il faire de la France une France de propriétaires, comme le veut le chef de l’Etat ?
Que peut-on craindre de ce dispositif ?
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En 2005, seulement 57% des français étaient propriétaires de leur logement. Partant de ce constat, le chef de l’Etat, comme il l’avait affirmé lors de sa campagne présidentielle, a eu à cœur, depuis le début de son quinquennat, de voir la France devenir « une France de propriétaires » et ainsi atteindre et même dépasser la moyenne européenne avoisinant les 66%.
Dans cette optique, des dispositifs incitatifs ont été mis en place, notamment le Pass foncier, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt et le prêt à taux zéro.
Concernant le Pass foncier, force est de constater que celui-ci n’a pas rencontré un grand succès, seulement 30 000 ménages en ayant bénéficié depuis sa création en 2008.
Quant au crédit d’impôt sur les intérêt d’emprunts, celui-ci a surtout créer un effet d’aubaine, sans pour autant constituer la mesure incitative espérée, ce dernier étant profitable seulement un an après l’acquisition, et n’augmentant pas, par conséquent, la solvabilité et la capacité d’emprunt des ménages.
Seul l’ancien Prêt à taux zéro a su tirer son épingle du jeu, mais souffrait toutefois de conditions d’attributions trop strictes.
Ainsi, ces dispositifs, bien que couteux et complexes, n’ont pas eu l’effet escompté, la France comptant seulement 58% de propriétaires en 2009.
C’est dans ce contexte et fort de ce constat que le gouvernement a annoncé à l’automne 2010 qu’un nouveau dispositif, à savoir un prêt à taux zéro renforcé, allait être mis en place dès le début d’année 2011.
Dès lors, depuis le 1er janvier 2011, la mesure phare de la réforme de l’accession à la propriété, le PTZ+, est entrée en vigueur. Son arrivée signe cependant la disparition de l’ancien prêt à taux Zéro, ainsi que celle du Pass foncier et du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts.
Le gouvernement parle d’une fusion et d’une simplification des trois mesures précitées, simplification qui devrait par la même occasion lui permettre d’effectuer une économie de près de 200 millions d’euros par an.
Quelles sont les caractéristiques de ce PTZ+ ? Le gouvernement a-t-il trouvé l’outil qui va lui permettre d’atteindre les objectifs qu’il s’était fixé ? Et surtout quelles conséquences peut-on espérer sur le volume des transactions en 2011 ?
Comme l’ancien prêt à taux zéro, le PTZ version 2011 est réservé aux seuls primo-accédants, et plus précisément aux ménages n’ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années.
Cependant, il est à noter que les conditions d’attributions du PTZ+ sont beaucoup plus souples. En effet, une des grandes innovations du PTZ+ réside dans le fait que celui-ci est universel, et donc octroyé sans condition de ressources. Ainsi, le nombre de bénéficiaire devrait passer de 250 000 pour l’ancien PTZ, à plus de 380 000 pour le nouveau.
En outre, à la différence de l’ancien, le nouveau PTZ prévoit des pourcentages et des plafonds d’opération bien plus élevés et peut même financer jusqu’à 40% du montant du bien dans la limite d’un plafond variant en fonction des ressources et de la zone dans laquelle se situe le bien.
Le PTZ+ est également une mesure verte et tient donc compte de la performance énergétique des biens (ce qui était le cas uniquement pour les logements neufs avec l’ancien PTZ), le montant du PTZ+ pouvant doubler lors de l’achat d’un bien neuf BBC ou d’un logement ancien classé A, B, C, ou D.
A titre d’exemple, un ménage parisien composé de 4 personnes ayant des ressources à hauteur de 50 000 € par an pourra bénéficier d’un prêt à taux zéro de 124 800 € pour un investissement en logement BBC à hauteur de 400 000 €.
Par contre, le même ménage acquérant un logement ancien à 400 000 € dont la classe énergétique est E dans une zone rurale bénéficiera d’un prêt à taux zéro de 7 900 € seulement.
Il est donc loisible de constater que le PTZ+ est un prêt très inégalitaire, en fonction de la zone territoriale dans laquelle le bien se situe, mais aussi en fonction de la performance énergétique du bien.
Il est certain qu’une différence est tout à fait justifiable vis-à-vis des disparités qui existent entre les prix de l’immobilier partout en France.
Cependant, ne peut-on pas penser que celle appliquée pour le PTZ+ est trop importante ?
En outre, n’aurait-il pas été préférable de favoriser, au même titre que les logements d’ores et déjà éco-performants, la rénovation de logements anciens en imaginant, par exemple, un montant de PTZ+ majoré dès lors qu’un engagement de rénovation thermique du bien aurait été pris ? Avec ce PTZ+, on peut craindre un délaissement des logements anciens, alors même que ceux-ci auraient pu être restaurés. Certains parlent même de « coup dur pour le marché de la rénovation et pour le patrimoine architectural français »…
A quand une véritable mesure ayant pour but une augmentation du volume des transactions dans l’ancien ?
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